Міжнародна система класифікації професійних офісних центрів

Оскільки ринок професійних офісних центрів в нашій країні поки тільки формується, їх класифікація в Україні поки не устоялася.

Але в столиці вже всі офісні пропозиції ріелтори умовно ділять на категорії, що відносяться до однієї з міжнародних класифікацій (по категоріях «А», «В» і «С», іноді із застосуванням знаків «+» і «–»), яку агентства нерухомості активно упроваджують на просторах України. Якщо в агентство звертається клієнт, у нього, насамперед, цікавляться: в якому комплексі офіс і якої категорії йому потрібен.

Клас «А»

А-классний комплекс «В чистому вигляді» - це нова будівля, побудована з використанням найсучасніших матеріалів, устаткування і обробки, спроектована (не перебудована!) як офісний комплекс з відкритим плануванням, така, що має prime location, - краще розміщення в центрі міста, хороші під'їзні шляхи і достатню кількість підземних паркінгових місць.

Офісна будівля класу «А» повинна відповідати або перевищувати встановлений мінімум в 16 з 20 нижченаведених стандартних критеріїв:

Високоякісна стандартна обробка, сучасні системи інженерного устаткування будівлі, включаючи BMS (Система Управління Будівлею);
Професійне управління будівлею;
Хороше розташування будівлі у межах офісного району, зручний під'їзд і транспортне повідомлення;
Система кондиціонування: не нижче двотрубною, або відповідний їй аналог;
Підвісні стелі;
Висота від підлоги до підвісної стелі в середньому 2.7 м;
Ефективне відкрите планування поверху (конструкція з несучими колонами);
Трьохсекційний короб для електричного, телефонного і комп'ютерного кабелів, або фалишпол (або можливість його установки);
Сучасні, високоякісні вікна, їх раціональне розташування;
Сучасні високошвидкісні ліфти з періодом очікування не більше 30 секунд;
Підземна парковка;
Якісні матеріали, використані в обробці приміщень загального користування;
Співвідношення місць для паркування (наземних і підземних) не менше 1 місця на 100 кв. м площі будівлі, що орендується;
Чинник втрат (співвідношення використовуваних площ, що орендуються) не більше 12%;
Якісний провайдер телекомунікаційних послуг в будівлі;
Два незалежні джерела електропостачання або наявність джерела безперебійного живлення; (потужність електропостачання для низьковольтних мереж орендаря має бути не менше 50 Вт на 1 кв.м. корисній площі + 20 Вт, додатково виділених для освітлення);
Допустиме навантаження на міжповерхові перекриття: 400-450 кг на 1 кв.м.;
Сучасні системи безпеки і контролю доступу в будівлю;
Кафетерій/їдальня для співробітників і інші зручності;
Глибина поверху від вікна до вікна не більше 18-20 метрів.

Класифікації, вживані різними агентствами і консалтинговими фірмами до об'єктів офісної нерухомості, сьогодні мають досить розмиті критерії. Наприклад, до класу «А» апріорі не можуть бути віднесені відреставровані будівлі, хоча досить часто в Україні їх заявляють як «А»-класні. Критерії ж, покладені в основу класифікацій більшості агентств в нашій країні, це - престижність і рівень сервісу в бізнес-центрі.

Клас «В»

«В»-класні комплекси можуть виглядати як «А»-класні, але при цьому не будуть виконувати якісь з вимог класу «А». Офісна будівля класу «В» повинна відповідати не менше, чим 10-ти з 20-ти приведених вище критеріїв.

«В»-проекти – це також побудовані або якісно реконструйовані адміністративні будівлі, часто розташовані не в самому центрі міста, але і не околиці. Як правило, рівень якості внутрішніх характеристик тут декілька нижче, хоча внутрішня «начинка» може бути близька до «начинки» будівель класу «А».

У переважній більшості офіси категорії «А» і «В» розташовуються в центральній діловій частині міста. Хоча існують виключення, коли якісні офіси знаходяться не в центральних районах, що досить істотно впливає на пропоновану орендну ставку (але таких об'єктів мало).

Клас «С»

Бізнес-центри класу «С» - це, знов побудовані або відреставровані будівлі, розташовані зазвичай поза центром міста, що мають наступні характеристики:

обробка приміщень візуально середнього або трохи нижче середнього рівня;
кабінетна система розташування офісів або ж наявність структурних перешкод для вільного перепланування, як результат — низька ефективність площ, що орендуються;
власна парковка або надто мала, або відсутня;
прості системи кондиціонування, опалювання (вентиляція, як правило, природна), або взагалі відсутні;
мінімальні системи контролю і охорони;
як правило, професійне управління будівлею відсутнє.

Також в цю категорію входять якісні офісні приміщення в адміністративних, інститутських і виробничих будівлях.

Офісна будівля класу «С» зазвичай відповідає менш ніж 8-ми з 20-ти приведених критеріїв.

Досить часто у нас в країні для позначення класності офісного об'єкту використовують знаки «+» і «-». Деякі фахівці стверджують, що це виключно вітчизняне удосконалення міжнародної класифікації. Завдяки деякій розмитості критеріїв, різні фахівці одну і ту ж будівлю можуть класифікувати по-різному. Так власники об'єкту зазвичай прагнуть «підвищити» свій діловий центр, привласнивши йому вищу категорію (наприклад, по всіх параметрах центр відноситься до «С» класу», але позиціонується як «С+» або «В-»). Родзинка цього ринку - в унікальності кожної пропозиції, що залишає великий простір для маркетингової фантазії.