Международная система классификации профессиональных офисных центров

Так как рынок профессиональных офисных центров в нашей стране пока только формируется, их классификация в Украине пока не устоялась.

Но, в столице уже все офисные предложения риелторы условно делят на категории, относящиеся к одной из международных классификаций (по категориям «А», «В» и «С», иногда с применением знаков «+» и «–»), которую агентства недвижимости активно внедряют на просторах Украины. Если в агентство обращается клиент, у него, в первую очередь, интересуются: в каком комплексе офис и какой категории ему требуется.

Класс «А»

А-классный комплекс «в чистом виде» - это новое здание, построенное с использованием самых современных материалов, оборудования и отделки, спроектированное (не перестроенное!) как офисный комплекс с открытым планированием, имеющее prime location - лучшее размещение в центре города, хорошие подъездные пути и достаточное количество подземных парковочных мест.

Офисное здание класса «А» должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

• Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
• Профессиональное управление зданием;
• Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
• Система кондиционирования не ниже двухтрубной или соответствующий ей аналог;
• Подвесные потолки;
• Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
• Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
• Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, ибо фальшпол (или возможность его установки);
• Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
• Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
• Подземная парковка;
• Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
• Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания;
• Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
• Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
• Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
• Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
• Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
• Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
• Глубина этажа от окна до окна - не более 18-20 метров.

У классификаций, применяемых различными агентствами и консалтинговыми фирмами к объектам офисной недвижимости, в настоящее время довольно размытые критерии. Например, к классу «А» априори не могут быть отнесены отреставрированные здания, хотя довольно часто в Украине их заявляют как «А»-классные. Критерии же, положенные в основу классификаций большинства агентств в нашей стране, это - престижность и уровень сервиса в бизнес-центре.

Класс «В»

«В»-классные комплексы могут выглядеть как «А»-классные, но при этом где-то будут не выполнятся какие-то из требований класса «А». Офисное здание класса «В» должно соответствовать не менее чем 10-ти из 20-ти приведенных выше критериев.

«В»-проекты – это вновь построенные или качественно реконструированные административные здания, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не на окраине. Как правило, уровень качества внутренних характеристик здесь несколько ниже, хотя внутренняя «начинка» может быть близка к «начинке» зданий класса «А».

В подавляющем большинстве офисы категории «А» и «В» располагаются в центральной деловой части города. Хотя существуют исключения, когда качественные офисы находятся не в центральных районах, что довольно существенно влияет на предлагаемую арендную ставку (но таких объектов мало).

Класс «С»

Бизнес-центры класса «С» - это вновь построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города и имеющие следующие характеристики:

• отделка помещений визуально среднего или чуть ниже среднего уровня;
• кабинетная система расположения офисов или же наличие структурных препятствий для свободной перепланировки, как результат — низкая эффективность арендуемых площадей;
• собственная парковка либо очень мала, либо отсутствует;
• простейшие системы кондиционирования, отопления (вентиляция, как правило, естественная), либо они отсутствуют;
• минимальные системы контроля и охраны;
• как правило, профессиональное управление зданием отсутствует.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях.

Офисное здание класса «С» обычно соответствует менее чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

Довольно часто у нас в стране для обозначения классности офисного объекта используют знаки «+» и «-». Некоторые специалисты утверждают, что это исключительно отечественное усовершенствование международной классификации. Благодаря некоторой размытости критериев, разные специалисты одно и то же здание могут классифицировать по-разному. Так, собственники объекта обычно стараются «повысить» свой деловой центр, присвоив ему более высокую категорию (например, по всем параметрам центр относится к «С» классу», но позиционируется как «С+» или «В-»). Изюминка этого рынка - в уникальности каждого предложения, что оставляет большой простор для маркетинговой фантазии.